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通州、昌平楼盘价格跳水?京郊楼市已成买方市场
2011-9-27 14:20:00??阅读:3129次
? 因此前购买的商品房项目降价,位于北京通州区的京贸国际城业主在“中秋”期间围堵售楼处向开发商讨要差价,因发生冲突两名“维权”业主被刑事拘留,近来引发人们对房价走向的高度关注。而在楼市买卖双方持久僵持之际,继此事件之后,通州一些楼盘相继出现价格跳水,昌平区也接连出现房价大幅回落,北京郊区楼市泛起一波降价涟漪。

  京贸国际城此前最高曾售价每平方米26800元,后降至每平方米19800元,近日即将推出的楼盘价格再次下跌为每平方米15000元左右。让人关切的是,京贸国际城并非个案,最近通州区的华业东方玫瑰、珠江拉维等项目也纷纷跳水,明显降价,润枫领尚推出的特价更明显冲击通州区域的市场均价,影响着开发商的心理。

  北京中原统计数据显示,在限购执行后的3月和4月,通州商品房住宅月签约分别为156套及170套。7月份仅签约231套,按照这个消耗速度,目前通州1.5万套左右的商品房住宅库存需要消耗5-7年。通州市场已经到了大降价的边缘,通州将是全北京最可能从点到面降价的区域。

  据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,截至9月21日,今年通州区新建商品住宅成交量为2854套,同比下降55%。在价格上,9月通州区新房成交均价为17073元/平方米,同比去年同期下降6%,环比下降12%。存量房市场,截至9月21日,今年通州区存量房成交量为5395套,同比下降43%;成交均价方面,9月通州区二手住宅成交均价为14129元/平方米,同比去年同期下跌了7.5%,环比8月下降4%。这表明,通州区的房价在北京已率先进入下降通道,并呈现出明显的下滑态势。

  就在通州的房地产市场因率先降价而成为人们关注的焦?点之际,昌平的房价在9月份也开始出现全面回落,成为继通州之后北京又一个房价出现大幅回落的区县之一。

  据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,截至9月21日,今年昌平区新建商品住宅成交量为3107套,同比下降30%;价格方面,9月昌平区新房成交均价为19921元/平方米,环比上月下降4%。存量房市场,截至9月21日,今年昌平区存量房成交量为11600套,同比下降45%;成交均价方面,9月昌平区二手住宅成交均价为11523元/平方米,同比去年同期下跌了22%,环比8月下降24%。

  这仅仅是开始。

  北京房地产交易管理网最新数据显示,至9月25日,北京商品房住宅库存达到了113125套,创造了2009年6月24日以后的库存最高点。在积压的住宅库存中,大兴、通州、昌平、顺义、房山5个区县的住宅库存积压增加就达到了1.7万套,占到了全市新增加库存积压的86.4%,5个郊区的库存占比也首次达到了全市住宅库存的五成以上。而大兴、通州、昌平、顺义、房山,五个区县供应的土地供应量则在最近三年占到了全市住宅土地供应量的68.1%。

  不可忽视的是限购后需求锐减,最近万科发布的调查报告显示,在严格的限购政策下,北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。这一家庭总量大概在20万户左右。而在限购执行接近7个月来,北京楼市已经购房的家庭达到了(46156商品房住宅+57130二手房住宅)超过10万户。目前还活跃的购房需求只有10万户左右。而目前的商品房库存总量已经高达11万套,再加上最近一年潜在供应量北京可能高达2000万平方米,提供住宅可能高达15万套。在市场限购不放松的情况下,北京楼市已经明显的过度到完全的买方市场中。

  5月份之后昌平新房供应的增加以及均价的回落,给该区域大量的二手房源很大的降价压力。伟业我爱我家反映,虽然该区域二手房挂牌价并未出现明显回落,但是9月份的成交均价回落非常明显,购房者对150万左右中小户型房源需求量的增加,将进一步加大的房屋总价在200万元以上中大户型房源的降价压力。四季度昌平仍会有大量新盘开盘入市,项目之间的竞争会更加激烈,新房成交均价还将进一步回落,新房市场低总价房源供应的大量增加,将会进一步增大昌平二手住宅的降价压力,四季度昌平的房价还将进一步回落。

  限购后,北京商品房库存突破2万套,近九成积压在郊区。北京中原的分析人士预期,在调控政策不放松的影响下,北京楼市还会呈现连锁反应,通州市场均价很可能回到1.5万每平方米的区间,而这个价格很难说就是市场的底部。目前市场已经处于下行通道,大部分项目继续降价的可能性非常大,特别是部分郊区,下调的幅度甚至会超过10%-20%。